טיפול בהעלאת סיווג אצל רשם הקבלנים​

חוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות, תשכ"ט- 1969 (להלן: "החוק"), קובע כי לא יבוצעו עבודות הנדסה בנאיות, כהגדרתן בחוק, אם היקפן הכספי או מהותן המקצועית חורגים מהתחום שנקבע בתקנות רישום קבלנים (היקף כספי ומהות מקצועית), תשמ"ד- 1984, אלא אם בוצעו בידי קבלן הרשום בפנקס הקבלנים, אשר קיבל רישיון מאת רשם הקבלנים. הרשם מנהל את פנקס הקבלנים בו מופיעים כל הקבלנים הרשומים על פי סיווגם המקצועי (ענף הבניה ו/או ענפי המשנה) והכספי (היקף הבניה המורשה). קבלן רשאי לבצע עבודות הנדסה בנאיות רק במסגרת הסיווג שאושר לו. לפי החוק, מי שמבצע עבודות באחד או יותר מהענפים שנקבעו ברשימה האמורה בהיקף כספי העולה על ההיקף שנקבע בתקנות רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות (היקף כספי ומהות מקצועית), התשמ"ד – 1984, חייב להירשם בפנקס הקבלנים לענף ולסיווג המתאים. על פי החוק ס' 3(א) "הפנקס יכיל מדורים נפרדים לכל אחד מענפי עבודות הנדסה בנאיות .."לפי תקנה 11 לתקנות:"ביצוע עבודות הנדסה בנאיות שהיקפן עולה על המותר בסוג בו מסווג הקבלן מהווה עבירה על סעיף 16(1) לחוק".לפי סעיף 14 לחוק:עבודות העולות על היקף שנקבע (תיקונים: התשל"ב, התשל"ג, התשל"ה)14. (א) לא יבוצעו עבודות הנדסה בנאיות שהיקפן הכספי או מהותן המקצועית חורגים מהתחום שנקבע בתקנות באישור ועדת הכלכלה של הכנסת, אלא על-ידי קבלן רשום שקיבל רשיון לפי סעיף 3(ג) לענפים או לענפי משנה של עבודות אלה.משרד עו"ד רבקה ניר מטפל בהעלאת סיווגים של קבלנים ובמתן ייעוץ בכל הנוגע לרישום, ערעור על החלטות רשם הקבלנים ועוד.​

תמ"א 38​

תמ"א 38 היא תכנית מיתאר ארצית העוסקת בחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה. דיירים המתקשרים עם קבלן/יזם לביצוע העבודה יכולים להגיע עמו להסדר לפיו יקבל הקבלן/יזם זכויות בניה נוספות בבניין. זכויות אלו יממנו את חיזוק הבניין ואת ההטבות שיינתנו לדיירים בתמורה, כגון שיפוץ הבניין, התקנת מעלית ועוד.כל ההוצאות הכרוכות בשיפוץ ובבניה במסגרת תמ"א 38 חלות על הקבלן/יזם כולל מסים והוצאות נוספות ובהן מימון מפקח בניה אשר יפקח על העבודות ויוודא שהן מתבצעות על פי התכניות ובהתאם לנדרש. חשוב ביותר כי בעת ההתקשרות יישמרו זכויות הדיירים. יש לסכם מראש את הבטחונות שיעמיד הקבלן/יזם לדיירים למקרה של אי עמידה בתנאי החוזה, כולל לוחות הזמנים.ביצוע העבודה כרוך באישור הוועדה המקומית לתכנון ובניה.כבכל פרויקט בניה, על הקבלן/יזם לדאוג לביטוח מתאים כנגד כל נזק, ואף להעניק לדיירים תקופת בדק. בסיום הבניה על הקבלן/יזם לדאוג לתיקון צו רישום הבית המשותף. נציגות הבניין תדאג להשיג את כל האישורים הנדרשים מטעם בעלי הדירות בבניין או דיירי הבניין ככל שיידרש לטובת העברת זכויות הבניה לרישום בלשכת רשם המקרקעין.​

כמה דגשים בעקבות תיקון 85 לחוק מיסוי מקרקעין​

רכישת דירה יד שנייה-עד לתאריך 01/05/2016 ניתן היה לפי  סעיף 49ג לחוק למכור את הדירה הישנה בפטור ממס שבח, כדירה יחידה בתנאי שהמכירה נעשית תוך 18 חודשים ממועד רכישת הדירה החדשה.ואילו לעניין מס רכישה ברכישת הדירה החלופית, קבע המחוקק שניתן ליהנות ממדרגות מס רכישה של דירה יחידה בתנאי שהדירה הישנה נמכרת תוך 24 חודשים ממועד רכישת הדירה החדשה.במסגרת הוראת השעה, איחד המחוקק בין התקופות הקבועות בחוק, באופן שהתקופה לעניין מס רכישה קוצרה ל-18 חודשים. רכישת דירה מקבלן- התקופה למכירת הדירה הישנה כאשר מדובר ברכישת דירה חדשה מקבלן, שעמדה על 12 חודשים ממועד המסירה של הדירה החדשה, לא שונתה במסגרת התיקון לחוק.בתום תקופת הוראת השעה, הן לעניין מס רכישה והן לעניין מס השבח, תוארך התקופה ל-24 חודשים.       דירות שהתקבלו בירושה- התיקון החדש לא פגע בפטור המיוחד של דירה שהתקבלה בירושה מכוח סעיף 49ב(5) לחוק. דירה זו, אינה פוגעת במעמדה של הדירה העיקרית כדירה יחידה לעניין הזכאות לפטור ממס שבח לדירה יחידה מכוח סעיף 49ב(2).אולםבעבר דירה נוספת שחלקו של המוכר בה לא עלה על שליש, לא שללה ממנו את הזכאות לפטור דירה יחידה לגבי דירת המגורים העיקרית או את מדרגות מס הרכישה של דירה יחידה.מתאריך 01/05/2016, הדירה העיקרית תיחשב כדירה יחידה גם אם יש למוכר חלק בדירה נוספת שהתקבלה בירושה שאינו עולה על מחצית(לפני התיקון רק חלק שאינו עולה על שליש לא פגע במעמד של הדירה העיקרית כדירה יחידה). עיקרון זה חל הן לעניין מס שבח והן לעניין מס רכישה. תיקון זה נקבע כהוראת שעה שתוקפה מיום 1/5/2016 ועד ליום 30/4/2021. כתבה: עו"ד רבקה ניר​

רכישת דירה מקבלן​

רכישת דירה חדשה היא צעד משמעותי ביותר. לכן יש להזהר כאשר רוכשים דירה חדשה מקבלן, שבדרך כלל נמכרת כאשר היא עדיין על הנייר, כדי שלא לעמוד בפני שוקת שבורה כאשר הכסף ששולם עלול לרדת לטמיון. בעת בדיקת האפשרות לרכוש דירה מקבלן על הנייר, יש לבדוק היטב את תכנית התב"ע ברשות המקומית, כדי לדעת מהו יעודן של הקרקעות בסביבת אותו בניין וכדי לוודא שלא עלולות לקום בסביבה "הפתעות" שונות כגון כביש סואן, מבנה ציבור רוחש תנועה וכדומה. לפני כל התקשרות עם קבלן יש לבדוק שהקבלן הינו קבלן רשום אצל רשם הקבלנים בעל סיווג מתאים לענף ולהיקף הבניה הרלבנטי לאותו פרויקט. כמו כן רצוי לקבל המלצות מאנשים שרכשו בעבר דירה מאותו קבלן, אם אכן עמד בהתחייבויותיו והאם הם מרוצים מרמת הגימור. במידה והחלטת לרכוש דירה מאותו קבלן, יש לוודא כי בידיו היתרי בניה מתאימים. כמו כן יש לבדוק אם לקבלן טופס 50 מפקיד השומה שפוטר אותו מתשלום מס שבח, אחרת הרוכש לא יוכל להשלים את רישום הזכויות על שמו בטאבו. יש לוודא אם הקבלן הוא אכן בעל הקרקע ו/או מה מצב הזכויות שלו בקרקע. כמו כן יש לברר את כל ההיבט של שעבודים, עיקולים וכדומה על הקרקע. במקרה של עסקת קומבינציה יש לבדוק את חוזה הקבלן עם בעל הקרקע. אין להיחפז בחתימה על החוזה, גם אם הקבלן טוען כי זוהי הדירה האחרונה בבניין. רצוי מאד להתקשר עם עו"ד לפני חתימה אפילו על זכרון דברים כיוון שזכרון דברים הינו מסמך מחייב. ליווי עו"ד לאורך שלבי ההתקשרות חשוב ביותר להגנת זכויותיו של הקונה. לפי החוק, על הקבלן לצרף לחוזה המכר מיפרט טכני. רצוי כי כל ההסכמות בינך לבין הקבלן יעוגנו בחוזה בצורה שאינה משתמעת לשתי פנים. יש להכניס לחוזה סעיף כי כל שינוי מחייב את הסכמת שני הצדדים וכמו כן החוזה חייב לאפשר לקונה לבקש שינויים אפשריים במהלך הבניה. כמו כן רצוי לבדוק את נושא הרכוש המשותף בבניין ויש להקפיד בחוזה על הזכות לרישום הערת אזהרה. כמו כן חשוב לקבוע פיצוי למקרה של איחור במסירת הדירה, ותאריך לרישום הדירה בטאבו ע"י הקבלן (רצוי ללא תוספת תשלום).חשוב לקבוע מראש מחיר סופי עבור הדירה, הכולל את כל ההצמדות לדירה (כגון חניה ומחסן), עלות הוצאות הפיתוח עד כמה שהדבר אפשרי, ועלות חיבור הבניין לרשת החשמל, המים והגז - כדי למנוע אי הבנות וחילוקי דעות בעתיד. יש לוודא מראש אם המחיר כולל מע"מ או לא. רצוי שהתשלומים יתבצעו באמצעות המחאות ויש להקפיד לקבל מהקבלן קבלות.הבטחת כספי הקונה נקבעה בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974, בסעיף 2 לחוק - הבטחת כספי הקונה (תיקון: תשל"ו) כדלקמן:"לא יקבל מוכר מקונה, על חשבון מחיר הדירה, סכום העולה על חמישה-עשר אחוזים מהמחיר, אלא אם עשה אחת מאלה: מסר לקונה ערבות בנקאית להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם לו הקונה על חשבון המחיר, במקרה שלא יוכל להעביר לקונה בעלות או זכות אחרת בדירה כמוסכם בחוזה המכר, מחמת עיקול שהוטל על הדירה או על הקרקע שעליה היא נבנית או מחמת צו לקבלת נכסים, צו פירוק או למינוי כונס נכסים שניתנו נגד המוכר או נגד בעל הקרקע האמור;ביטח את עצמו אצל מבטח כמשמעותו בחוק הפיקוח על עסקי ביטוח, תשי"א-1951, שאישר לענין זה המפקח על הביטוח, להבטחת החזרתם של כל הכספים כאמור בפיסקה (1), והקונה צויין כמוטב על פי פוליסת הביטוח ודמי הביטוח שולמו מראש;שיעבד את הדירה, או חלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, במשכנתה ראשונה לטובת הקונה או לטובת חברת נאמנות שאישר לכך שר השיכון, להבטחת החזרת כל הכספים כאמור בפיסקה (1);רשם לגבי הדירה, או לגבי חלק יחסי של הקרקע שעליה היא נבנית, הערת אזהרה על מכירת הדירה בהתאם להוראות סעיף 126 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, ובלבד שלא נרשמו לגביהם שיעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי שיש להם עדיפות על ההערה;העביר על שם הקונה את הבעלות או זכות אחרת בדירה, או בחלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, כמוסכם בחוזה המכר, כשהדירה או הקרקע נקיים מכל שיעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי." מומלץ ביותר להבטיח את ההשקעה באמצעות ערבות בנקאית.על פי תקנה 1 לתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה) תשל"ה - 1975, קונה של דירה שהכספים ששילם או שעליו לשלם למוכר לא הובטחו באמצעות ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח, לא יהא חייב בתשלומים על חשבון מחיר הדירה בשיעורים העולים על אלה שלהלן, על אף האמור בחוזה המכר:עם גמר התקרה של קומת העמודים או גמר הרצפה של הקומה הראשונה במבנהשלא על קומת עמודים – 40% (כולל ה-15% המוזכרים לעיל)עם גמר שלד הקומה שבה נבנית הדירה (לרבות מחיצות פנים ולמעט משקופים וצנרת לאינסטלציית מים וחשמל) – 20% נוספיםעם גמר טיח פנים או תחליף לטיח -15% נוספיםעם גמר טיח חוץ או ציפוי חוץ של הדירה – 15% נוספיםעם מסירת הדירה בהתאם לחוזה המכר – 10% נוספיםבמקרה שהקבלן מאחר בקצב הבניה רצוי לשלוח לו מכתב התראה מעו"ד. כמו כן רצוי שהקונה יתיעץ גם עם מהנדס שיבדוק את הדירה בעת הבניה. בעת קבלת הדירה מהקבלן יש לערוך פרוטוקול המפרט את הליקויים שקיימים בדירה. יש לקבוע לוח זמנים עם הקבלן לתיקון הליקויים.על פי החוק אחריות הקבלן מתחלקת לשתי תקופות:א. תקופת הבדק - שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה והיא נמשכת משנה עד שבע שנים ע"פ מהות הליקוי.ב. תקופת אחריות - תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק. לליווי בעת רכישת דירה ניתן לפנות למשרדנו.​

חוזה מכר למכירת/רכישת נכס מקרקעין​

בעת קניה ומכירה של דירה או בית על הקונה והמוכר להקפיד לבחור עורך דין הבקי בענייני חוזים ומכיר את חוקי המקרקעין, חוק החוזים וכל הקשור למיסוי מקרקעין. יש לחתום על חוזה מכר (חוזה מכירה) זהיר המנוסח היטב. עבור ייעוץ משפטי צרו קשר קניית נכס מקרקעין, כגון דירה, בית צמוד קרקע, משרד, מבנה תעשייתי, מחסן וכדומה, הינה פעולה הכרוכה בתשלום גבוה ומהווה בדרך כלל את אחת העסקאות המהותיות והמשמעותיות ביותר בחייו של אדם או בחייה של חברה. על כן יש לחתום על חוזה מכר זהיר המנוסח היטב, הסוגר את כל הפינות האפשריות כדי שחלילה לא ייווצר מצב בו אחד הצדדים לעיסקה עלול למצוא עצמו בפני שוקת שבורה. חוזי מכירה לדירה מחייבים הצהרה של המוכר כי הוא הבעלים והמחזיק היחיד של הנכס , ובנוסף לכך יש לוודא זאת באמצעות בדיקה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). על המוכר להצהיר כי זכויותיו בנכס נקיות מכל חוב, עיקול, משכון, משכנתא, שעבוד, צו הריסה , וזכויות צד ג' למיניהן. כמו כן חשוב לבדוק אם היו תוספות בניה בנכס ואפ לתוספות אלו ניתן רשיון ע"י הרשות המקומית. חשוב לבדוק מבעוד מועד אם המוכר שילם לרשות המקומית ולרשויות המס את מלוא המסים בגין הנכס, מאחר וחוב מסוג זה עלול למנוע העברת הבעלות בנכס בטאבו. על הקונה להצהיר כי בדק את הנכס ומצא אותו תקין לשביעות רצונו המלאה והוא רוכש אותו במצבו הנוכחי (as is).בעת החתימה על ההסכם המוכר מתחייב כי לא ישעבד ו/או ימשכן את הנכס ולא יתחייב ולא יקנה זכות כלשהי בנכס לצד שלישי כלשהו, לרבות זכות שימוש ו/או הרשאה אחרת בין בתמורה ובין שלא בתמורה, למעט התחייבות לבנק המשכנתאות ממנו יקבל הקונה משכנתא (במידה והקונה מעוניין במשכנתא). מומלץ לדרוש כי התשלומים יתבצעו באמצעות המחאות בנקאיות או בהעברה בנקאית לחשבון המוכר. חשוב להגדיר מהי הפרה יסודית של החוזה ומומלץ לקבוע סנקציות המקובלות על שני הצדדים למקרה של הפרה של החוזה.על המוכר להתחייב להעביר את מלוא זכויות הבעלות בנכס לידי הקונה, לרבות זכות החזקה בנכס, כשהנכס נקי מכל שיעבוד, עיקול, משכנתא, צו הריסה וזכות צד ג' כלשהי. יש לקבוע בחוזה מי עורך הדין שיבצע את העברת הזכויות בנכס וידווח לרשויות המס על ביצוע העיסקה לצורך מס שבח ו/או מס רכישה ו/או כל מס אחר הנדרש במקרה של עיסקה במקרקעין. יש לתת לעורך הדין שיבצע את העיסקה יפוי כוח בלתי חוזר. לאחר חתימת ההסכם יהיה הקונה רשאי לרשום לטובתו הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין. במעמד החתימה על ההסכם יחתום המוכר על בקשה לרישום הערת האזהרה. מסירת החזקה בנכס מותנית בתשלום מלוא התמורה כפי שנקבע בהסכם. במידה והקונה לא עמד בתשלום מלוא התמורה, יידחה מועד מסירת החזקה עד למועד בו ימלא הקונה אחר הוראות ההסכם. ​

סיווג קבלנים כתנאי במכרז​

בעת בחירת קבלן לביצוע עבודות בניה ושיפוצים, בין אם מדובר במכרז ובין אם מדובר בהתקשרות עם קבלן ללא מכרז, מתעוררת לא אחת הבעיה אם סיווגו של הקבלן מתאים או לא מתאים לביצוע העבודה. הבעיה יכולה להתעורר בתהליך הבחירה לפני תחילת העבודה, או אף לאחר תחילת העבודה.

דיני מכרזים​

הוראות החוק חלות על המדינה, על חברות ממשלתיות, על קופות החולים ועל רשויות וגופים ציבוריים, ממשלתיים, עירוניים ועוד. החוק קובע כי הגופים שעליהם חל החוק לא יתקשרו "בחוזה לביצוע עסקה בטובין או במקרקעין או לביצוע עבודה, או לרכישת שירותים, אלא על פי מכרז פומבי הנותן לכל אדם הזדמנות שווה להשתתף בו".להמשך המאמר דיני מכרזים​

איסור אפליה בעבודה בין גבר לאשה​

לפי חוק שוויון ההזדמנויות בעבודה, התשמ"ח – 1988, "לא יפלה מעביד בין עובדיו או בין דורשי עבודה מחמת מינם, נטייתם המינית, מעמדם האישי, הריון, טיפולי פוריות, טיפולי הפריה חוץ-גופית היותם הורים, גילם, גזעם, דתם, לאומיותם, ארץ מוצאם, השקפתם, מפלגתם או שירותם במילואים, קריאתם לשירות מילואים או שירותם הצפוי בשירות מילואים כהגדרתו בחוק שירות ביטחון

הסכמי ממון וחלוקת רכוש​

בהסכם ממון יש לבחון עם מה הגיעו בני הזוג לחיים המשותפים, איזה רכוש הם הביאו אתם, ומה יעלה בגורלו של רכוש משותף שיצברו במשך השנים אם חלילה ייפרדו. הסכם ממון מונע חלוקה בלתי הוגנת של הרכוש במקרה של גירושין...

...
...

מאמרים

054-5439090